Le règlement de copropriété désigne le document de base de toute organisation en copropriété. Il représente la charte sur laquelle repose le fonctionnement de la copropriété et en vertu de laquelle les copropriétaires acceptent de se conformer à certaines obligations, prévues par ce même règlement. On l’appelle également « règlement intérieur ».
Le règlement de copropriété figure parmi les documents obligatoires, dont chaque copropriétaire doit avoir reçu un exemplaire lors de l’achat de son lot de copropriété.
Le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble bâti, morcelé par lots de copropriété. Dans ce cas, c’est à la charge du promoteur immobilier (en tant que maître d’ouvrage délégué) de le faire établir, ou à la charge du véritable maître d’ouvrage (le propriétaire de l’immeuble).
S’il s’agit d’un lotissement, c’est le lotisseur qui est chargé de faire établir le règlement de copropriété, dans le cas où le lotissement n’est pas soumis à un règlement de lotissement.
L’établissement formel du règlement de copropriété est généralement l’œuvre d’un notaire.
Néanmoins, d’autres professionnels sont de plus en plus sollicités pour rédiger le règlement intérieur : il s’agit soit du géomètre, soit d’un avocat spécialisé, ou encore d’associations professionnelles telles que l’ARC (Association des Responsables de Copropriété).
Le règlement de copropriété est un document à la fois descriptif et prescriptif.
Descriptif dans le sens où il établit avec précision la répartition des lots de copropriété existant dans l’immeuble bâti (immeuble divisé en appartements) ou dans l’ensemble immobilier (lotissement).
Le règlement intérieur détermine quelles sont les parties privatives et quelles sont les parties communes. Il fixe par la même occasion l’utilisation des parties communes, et le mode d’administration de celles-ci.
Il détermine également les différentes charges de copropriété dont devra s’acquitter chaque copropriétaire.
Le règlement intérieur fixe entre autres le fonctionnement des organes de la copropriété, à savoir le syndicat des copropriétaires, le syndic, le conseil syndical, ainsi que le fonctionnement des assemblées générales.
Le règlement intérieur est également prescriptif dans la mesure où il fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire, autant sur les parties privatives que sur les parties communes.
Il arrive que certaines clauses du règlement intérieur doivent être revues, par exemple concernant l’utilisation des parties communes, les charges contributives, la destination de l’immeuble (à usage strictement d’habitation, à usage professionnel etc)…
Dans ce cas, la modification du règlement nécessite l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le coût de la modification dépend du professionnel requis pour entériner la modification (notaire, avocat spécialisé etc). Généralement, une telle modification coûte aux alentours de 2000 à 3000 euros.
Le caractère contractuel du règlement de copropriété rend son contenu opposable à tous les copropriétaires et à leurs héritiers. Mais il se doit également d’être respecté par les locataires et tout futur copropriétaire. Tout manquement au respect de l’une de ses clauses peut donner lieu à une sanction en nature ou pécuniaire.
1) Les copropriétaires et leurs héritiers
Toute personne propriétaire d’un lot dans l’immeuble doit respecter le contenu de son règlement. Il en est de même, en cas de décès, pour ses héritiers. L’ensemble de ces personnes peuvent aussi en exiger le respect à l’encontre d’un autre copropriétaire ou d’un locataire.
Le règlement de copropriété et toutes les modifications qui lui ont été apportées par la suite par une décision d’assemblée leur sont opposables même en l’absence de publication au fichier immobilier.
2) Les futurs copropriétaires
Bien entendu, tout futur acquéreur d’un lot de copropriété ne sera soumis au respect du règlement de copropriété ou ne pourra en exiger à son tour le respect que lorsque la cession aura été portée à la connaissance du syndic.
Mais contrairement au cas précédent, le règlement de copropriété et ses modifications ne pourront lui être opposés que s’ils ont été publiés au fichier immobilier sauf si, comme le précise l’article 4 al.3 du décret de 1967, ils ont été portés à sa connaissance lors de l’achat du lot.
3) Les locataires
Un locataire peut, au même titre que tout occupant de l’immeuble, être mis en demeure de se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété, ou bien en exiger lui-même le respect.